A Dils, consultora imobiliária de referência europeia, acaba de lançar o Dils Recap referente ao segundo trimestre de 2025, relatório que evidencia um mercado imobiliário português em crescimento.
O investimento imobiliário comercial atingiu 1,23 mil milhões de euros no final do primeiro semestre, o melhor arranque desde 2020. O setor residencial, por sua vez, continua a sofrer com um desequilíbrio significativo entre a oferta e a procura, o que mantém a pressão sobre os preços em todas as geografias.
No segmento de escritórios, apesar da queda de 34% na ocupação em Lisboa, as rendas continuam a subir, refletindo a procura crescente por imóveis de maior qualidade. O mercado industrial e logístico mantém-se sólido, apesar da redução na absorção, devido à escassez de oferta contrabalançada pela valorização da qualidade dos ativos. O retalho beneficia do aumento do consumo e do turismo, enquanto a hotelaria reforça a recuperação com a inauguração de 12 novos hotéis.
Residencial: Procura muito superior à oferta mantém preços em alta
A procura no mercado residencial continua a superar a oferta em todas as regiões, mantendo a pressão sobre os preços. Em Lisboa, este desequilíbrio traduz-se na venda de 14 fogos por cada unidade que entra no mercado. Entre 2020 e 2024, os preços registaram um crescimento médio anual de 5%, tendência que prossegue em 2025, impulsionada sobretudo pela valorização do stock de imóveis usados. Nos novos empreendimentos, a procura mantém-se dinâmica.
No Porto, a procura mantém-se resiliente, especialmente entre os compradores nacionais, refletindo uma subida contínua dos preços médios.
Na região de Tróia/Comporta/Melides, observa-se uma grande diversidade de valores consoante o submercado, com a oferta a incluir novos projetos de segunda habitação direcionados ao mercado nacional. Os preços variam entre cerca de 3.500 €/m² e mais de 10.000 €/m² para unidades de segmento premium.
No Algarve, os preços mantêm uma trajetória de crescimento, oscilando conforme o concelho e a microlocalização, com valores que rondam os 5.500 €/m² em Portimão e ultrapassam os 13.000 €/m² nas zonas do Triângulo Dourado.
Mercado de Investimento: O melhor arranque desde 2020
O mercado de investimento atingiu 1,23 mil milhões de euros, refletindo um crescimento de 90% face ao período homólogo. O capital estrangeiro manteve-se dominante, correspondendo a mais de 90% do total investido, com destaque para as estratégias core e value-add, que concentraram mais de 70% do volume transacionado.
Os setores do retalho e hotelaria tiveram um peso significativo, com quase 50% e 25% do investimento, respetivamente. Entre as operações mais relevantes destacam-se a venda do Hotel Cascais Miragem 5* por 125 milhões de euros e as transações dos centros comerciais Nosso Shopping e Fórum Madeira, que, ultrapassam, em conjunto, os 130 milhões de euros. Neste primeiro semestre do ano, as yields mantiveram-se estáveis após a compressão registada no final de 2024.
Escritórios: Procura crescente por ativos de maior qualidade
No mercado de escritórios, Lisboa registou uma ocupação de 83.835 m², menos 34% face ao período homólogo, mas com um pipeline de cerca de 188.000 m², 67% dos quais já pré-arrendados. As rendas prime subiram para 30€/m²/mês, refletindo a qualidade dos novos ativos e a disposição dos ocupantes em garantir espaços que favoreçam a atração e retenção de talento.
Este recuo resulta da incerteza económica e geopolítica global, que tem atrasado decisões de ocupação, assim como dos constrangimentos do próprio mercado. Nos últimos anos, as grandes empresas deslocalizaram operações e o stock previsto para os próximos anos leva muitos ocupantes a aguardar uma maior clarificação sobre o pipeline e sobre as estratégias de relocalização.
Industrial & Logística: Queda na absorção face a 2024
No primeiro semestre de 2025, a ocupação do mercado industrial e logístico totalizou 206.000 m², uma queda de 50% face ao período homólogo. Em particular, o segmento logístico registou 176.000 m² absorvidos, correspondendo a uma redução de 20%.
Em Lisboa, o mercado registou uma absorção de 121.000 m², em linha com os valores dos últimos quatro anos, apesar da queda de 25% face a 2024. Entre as maiores operações destaca-se a tomada de cerca de 17.000 m² pela Worten e de 15.500 m² pela Tesla, ambas na Zona 2. Em pipeline encontram-se 108.000 m² de novos espaços previstos até ao final do ano na região de Lisboa.
No Grande Porto, a absorção atingiu 32.600 m², um crescimento de 30% em relação ao ano anterior, com mais de metade da área absorvida concentrada na zona do Porto de Leixões/Aeroporto.
As rendas mantêm-se estáveis, nos 5,25€/m²/mês em Lisboa e 5,50€/m²/mês no Porto, embora seja expectável uma subida, devido à crescente qualidade dos ativos.
Retalho: Crescimento de 4% das vendas a retalho
O setor do retalho continua a beneficiar do aumento do consumo e do turismo, apesar da oferta limitada em localizações privilegiadas. Apesar do crescimento de cerca de 4% das vendas a retalho, persistem constrangimentos que dificultam a expansão de marcas internacionais no mercado.
No Chiado, em Lisboa, destacam-se as aberturas das lojas MESH, Wells e New Balance. Já no Porto, a Avenida dos Aliados recebeu a nova loja David Rosas, enquanto a Rua Sá da Bandeira passou a contar com a Kraxe Wien. A taxa de desocupação em Lisboa situa-se nos 12%, com as rendas prime no Chiado a manterem-se estáveis em 140€/m²/mês. No Porto, a taxa de desocupação atinge os 16%, enquanto as rendas prime se mantêm nos 85€/m²/mês.
Hotelaria: Inauguração de 12 novos hotéis
No primeiro semestre de 2025, foram inaugurados 12 hotéis, que acrescentaram cerca de 1.000 quartos ao stock existente, com mais 4.500 quartos previstos até ao final do ano. Entre as novas aberturas destacam-se hotéis de cinco estrelas, como o MS Collection Mosteiro de Arouca e o The Editory by the Sea Lagos, bem como o rebranding do NAU São Rafael para Kimpton Atlântico, que marca a entrada da marca de luxo IHG em Portugal.
Nos últimos 12 meses até maio de 2025, Portugal registou 81 milhões de dormidas, o que representa um crescimento de 3%, e 32 milhões de hóspedes, refletindo um aumento de 5% face ao período homólogo. Os principais mercados emissores continuam a ser o Reino Unido e a Alemanha, com um crescimento significativo de turistas americanos, que aumentaram 8%.
O Dils Recap é a mais recente iniciativa de Business Intelligence da Dils, promovida pela equipa de Advisory, que reúne trimestralmente a análise dos dados mais relevantes do mercado imobiliário, setor a setor.
