Na Área Metropolitana do Porto (AMP), o mercado habitacional apresenta um cenário de contrastes: comprar casa mantém-se, em média, mais barata do que arrendar, mas uma habitação de 90 m² tornou-se maioritariamente “inacessível” para as famílias de rendimento médio que residem na região. De acordo com a edição de 2026 do estudo “Acessibilidade à Habitação[1]” da CENTURY 21 Portugal, o Porto, Matosinhos e Póvoa de Varzim são já mercados “inacessíveis” para a compra (>50% de taxa de esforço), enquanto nos restantes concelhos a aquisição exige um esforço financeiro elevado (34%-50%). No arrendamento, a situação é ainda mais crítica: todos os concelhos da AMP são “inacessíveis”.
“Os dados para a Área Metropolitana do Porto ilustram com clareza a progressão da crise. Em três anos, a compra de uma casa de referência (90 m²) saiu do alcance das famílias médias nas principais cidades da região e tornou-se um esforço pesado nas restantes. Para arrendar, a situação é de rutura generalizada. Isto confirma que o desafio habitacional é de dimensão estrutural e que se alastra para os mercados periféricos das grandes áreas urbanas”, afirma Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal.
Análise detalhada da Área Metropolitana do Porto
Na AMP, os rendimentos mensais líquidos situam-se entre cerca de 1.600 euros na Póvoa de Varzim e 1.950 euros no Porto. Contudo, a escalada de preços foi desproporcional: comprar 90 m² custa 324.000 euros no Porto, mas valores entre 180.000 e 240.000 euros em concelhos como Valongo, Gondomar ou Póvoa de Varzim. No arrendamento, as rendas oscilam entre 900 euros e 1.400 euros.
Entre 2022 e 2025, os preços e as rendas subiram mais de 50% na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram apenas 18%. Na prática, isto traduz-se num aumento absoluto do preço de compra entre 66.000 e 102.000 euros, implicando prestações mensais superiores em 230 a 400 euros. Nas rendas, os acréscimos rondam os 280 a 500 euros mensais.
O encolhimento da “casa possível”
Perante este cenário, a área habitacional acessível dentro de um orçamento considerado sustentável (<33% do rendimento) encolheu drasticamente. No Porto, uma família pode hoje optar por apenas 40 m² para arrendar ou 45 m² para comprar, sem esforço excessivo. Mesmo em concelhos periféricos, as áreas acessíveis sofreram uma redução média próxima dos 30 m² face a 2022, situando-se agora entre os 55 e os 65 m².
Apesar da pressão, a análise confirma que a compra se mantém como a opção mais vantajosa em termos de custo mensal em todos os concelhos da AMP, sendo 31% mais barata do que arrendar em Vila Nova de Gaia, por exemplo.
Um padrão nacional: litoral em colapso, interior sob pressão
A situação crítica da Área Metropolitana do Porto não é um caso isolado, mas sim o reflexo de um padrão nacional que atinge com particular força as principais regiões litorais. O estudo revela um Portugal a duas velocidades, onde a crise habitacional se aprofunda no litoral enquanto o interior resiste, mas sob pressão crescente.
“Este não é um fenómeno apenas do Grande Porto. A pressão alastrou-se de forma brutal sobre as áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e Algarve. Em 2025, todas as cidades destas três regiões tornaram-se inacessíveis no arrendamento para uma família média local. Na compra, a situação é igualmente crítica”, contextualiza Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal.
Área Metropolitana de Lisboa: esforço generalizado e área acessível na média da região em torno dos 45 m²
Na Área Metropolitana de Lisboa, os rendimentos mensais variam aproximadamente entre 1.600 euros na Amadora e 2.300 euros em Oeiras, mas os preços apresentam diferenças muito mais acentuadas. Lisboa e Cascais exigem hoje entre 420.000 e 450.000 euros por uma habitação de 90 m², enquanto Oeiras ronda os 380.000 euros e a Amadora se situa nos 210.000 a 240.000 euros. Nos restantes concelhos, os valores situam-se, em geral, entre 210.000 e 290.000 euros.
No arrendamento, as rendas tornaram-se mais homogéneas, situando-se entre 1.100 e 1.700 euros, com apenas o Montijo ligeiramente abaixo dos 1.000 euros.
Desde 2022, preços e rendas aumentaram 40% ou mais na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram cerca de 15% – um ritmo três vezes mais lento. Comprar uma casa de 90 m² implica hoje mais 68.000 a 114.000 euros do que há três anos, o que se traduz em prestações cerca de 300 euros superiores. No arrendamento, os aumentos rondam os 400 euros mensais, contra subidas salariais próximas de 200 euros.
Como resultado, a maioria dos concelhos da região são hoje “inacessíveis” (>50% de taxa de esforço) para a compra de uma casa de 90m², com exceção de Alcochete, Barreiro, Montijo e Seixal, que exigem, contudo, um esforço elevado (34%-50%). Para o arrendamento, todos os concelhos são “inacessíveis” (>50%).
Dentro de um orçamento considerado “sem esforço” (<33% do rendimento líquido disponível), a área acessível encolheu drasticamente: em Lisboa, Cascais e Oeiras, comprar permite hoje apenas 35 a 45 m². Nos concelhos da Margem Sul, a área caiu de 85–95 m² em 2022 para 55–65 m² atualmente.
A análise revela um padrão de exclusão territorial na AML: a cidade expulsa os seus residentes. O critério de "acessibilidade" (pagar um apartamento de 90 m² com um esforço ≤50% do rendimento) gera um mapa de três velocidades:
Zona crítica (centro): Lisboa, Cascais, Oeiras. Inacessíveis às próprias famílias residentes, que ficam impedidas de comprar na sua própria cidade. A única opção é procurar fora.
Zona de tensão (anel intermédio): Almada, Amadora, Odivelas, Loures. Já inacessíveis aos seus residentes de rendimento médio, tornam-se refúgio para quem foge do centro. São concelhos de acesso condicionado a rendimentos mais altos.
Zona de oportunidade relativa (anel exterior): Montijo, Barreiro, Seixal, Alcochete, Sintra. São os únicos concelhos acessíveis à maioria das famílias da AML, incluindo as que são forçadas a sair do centro. Representam a "válvula de escape" do território.
A AML deixou de ser um mercado único: é um sistema de exclusão territorial progressiva. O centro económico expulsa residentes para o exterior. Mobilidade residencial forçada, não escolha. O problema não é financiamento, é falta de oferta compatível com rendimentos.
Algarve: rendimentos mais baixos e pressão externa consolidam a região como a mais inacessível
No Algarve, os rendimentos mensais rondam 1.400 euros na maioria dos concelhos, atingindo cerca de 1.674 euros em Faro – abaixo dos valores das áreas metropolitanas.
Os preços apresentam uma grande amplitude: Faro e Portimão rondam os 260.000 euros para 90 m², enquanto Lagos e Loulé ultrapassam os 300.000 euros, sendo Loulé o mercado mais caro, com cerca de 360.000 euros. As rendas variam entre 1.100 e 1.400 euros, após subidas superiores a 60% em três anos.
Desde 2022, comprar passou a exigir mais 65.000 a 106.000 euros, enquanto arrendar implica acréscimos mensais de 300 a 570 euros. Os rendimentos, porém, subiram apenas 170 a 240 euros.
Atualmente, comprar uma casa de 90 m² é “inacessível” (>50%) em todos os concelhos do Algarve analisados, com taxas entre 57% e 87%. Arrendar é também “inacessível” (>50%) em toda a região, com taxas entre 73% e 96% – os valores mais elevados do país. Apesar disso, a compra tornou-se relativamente mais competitiva, passando a ser a opção dominante na maioria dos concelhos.
Num cenário de esforço ideal (<33% do rendimento), as áreas acessíveis situam-se hoje entre 30 e 45 m².
Um desalinhamento profundo entre oferta e capacidade financeira
O estudo conclui que os preços das casas praticamente duplicaram nos últimos cinco anos, com uma nova aceleração de 23,4% em 2025, enquanto os rendimentos cresceram a um ritmo muito mais lento.
Apenas 48% das casas à venda estão no patamar de preço adequado a 77% das famílias portuguesas (até 330 mil euros).
A oferta concentra-se em segmentos onde só uma minoria consegue chegar.
A mediana do rendimento disponível ajustado em Portugal (14.446 euros em 2024) fica muito abaixo da média da UE (21.245 euros) e de Espanha (20.800 euros).
“O problema não é abstrato: é mensurável. A oferta não está alinhada com a realidade económica das famílias. Isso empurra muitos agregados para taxas de esforço incompatíveis com uma vida estável”, sublinha Ricardo Sousa.
Soluções estruturais para um problema estrutural
Perante um problema estrutural, só soluções estruturais são eficazes. “Não se trata apenas de construir mais casas”, sublinha Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal, “é onde se constrói, como se constrói e para quem se constrói”. Para traduzir esta visão em ação, a empresa apresenta um conjunto de medidas urgentes a implementar de imediato:
Aumentar o parque de habitação social de forma sustentada.
Revisitar os Planos Diretores Municipais numa escala metropolitana integrada.
Rever os códigos de construção para agilizar e modernizar o processo.
Investir em I&D para impulsionar a industrialização da construção.
O diagnóstico operacional revela ainda um desfasamento crítico entre a localização da habitação acessível e as redes de mobilidade. A expansão forçada da residência para a periferia e para fora dos limites da AML não foi acompanhada por um desenvolvimento equivalente dos corredores de transporte, em frequência, capacidade e cobertura territorial. Por isso, as soluções devem integrar de forma imperativa:
Planear a habitação acessível em estreita correlação com os investimentos em mobilidade pesada (comboio, metro, fluvial), assegurando que os novos polos habitacionais são servidos por redes eficientes e multimodais.
Adotar uma visão policêntrica e regional no planeamento, reconhecendo que os fluxos casa-trabalho já não se concentram apenas no centro histórico de Lisboa, mas dispersam-se por vários polos (Oeiras/Taguspark, Parque das Nações, etc.). A rede de transportes deve refletir esta nova realidade.
“Não basta diagnosticar, é preciso agir. Colocamos estes dados à disposição da sociedade e dos decisores, com a convicção de que a transparência é o primeiro passo para políticas públicas eficazes. Na habitação, mais do que opiniões, o país precisa de diagnósticos sólidos e de execução consistente numa lógica de longo prazo para construir cidades sustentáveis, resilientes, acessíveis e inclusivas”, conclui Ricardo Sousa.
